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新年あけましておめでとうございます。旧年中は、大変ありがとうございました。

さて昨年の後半から、アパートやマンションなどの投資用不動産向け融資が厳しくなったとの報道が目立つようになりました。我々管理会社や大家さんにとって、かなり気になる風評であります。

ことの発端は、スルガ銀行の不適切融資問題の発覚でした。一部報道によりますと、投資用不動産の販売業者「株式会社スマートデイズ(資本金11億20万円)」は、女性専用のシェアハウス「かぼちゃの馬車」を販売し、それをサブリースすることで、年間売り上げ約316億9600万(2017年3月)の勢いでした。

このシェアハウスは、1棟売りで1~3億円程度ですが、その販売先は、一般のサラリーマンなど個人が対象でした。一般サラリーマンにとって、1億を超える投資物件を購入してシェアハウスを運営するには、余りにも高リスクです。そこで、スルガ銀行が購入者へ資金を融資し、販売業者であるスマートデイズが30年間借り上げるサブリース(家賃保証契約)を結ぶという、「安心スキーム」にしていました。

問題点は、売り上げ拡大を急ぐ余り、相場よりも高い家賃でサブリース契約を結んでいた点です。そこで発生する逆ザヤを補填するために、新たなシェアハウスの販売益を銀行融資から支払うという自転車操業が続いていたのです。
それでも、投資用アパート・マンションの1棟価格が上昇続きだった2012年位から2017年までは良かったのですが、この頃をピークに下落に転じました。やがて、2018年1月にスマートデイズは、30年間のサブリース契約を一方的に停止し、5月には破産手続き開始決定となりました。
それは、スルガ銀行がスマートデイズへの融資を打ち切ったことが直接の原因だと言われています。さらに、家賃保証がなくなった購入者は銀行への支払いが不能に陥ります。金融庁が問題視したのは、これら購入者への不正融資です。
ある意味これは、投資物件販売業者の「売上げ拡大」と、銀行の「融資拡大」という利害の一致がもたらした弊害とも言えます。

昨年11月に投資用不動産の融資姿勢に関して、日本経済新聞が全国の地方銀行に実施したアンケートによると、34%が「慎重に進める」と回答、「積極的に伸ばす」は0%だったそうです。ただし、66%の地方銀行では「案件次第」との姿勢を変えていないそうです。金融庁も調査に乗り出していますが、投資物件への融資そのものを問題視しているわけではなく、適切に審査・管理する態勢になっているかどうかを点検する、ということです。
ある意味、現地も見ないで購入を決める一時期の「投資用物件バブル」がはじけたことで、健全経営の大家さんや弊社にとっては、正常な市場に落ち着いてきたことを、歓迎すべきだと思っています。

ご存知のように賃貸事業は長期戦です。
5年先10年先、そして未来を勝ち抜くためには、“正攻法”こそ最良の道と考えています。
本年もどうか、よろしくお願い申し上げます。

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