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満室レシピ

新型コロナウイルスの影響下で考える 「投資用物件購入」のポイント

2020.06.20

今回の新型コロナウイルスの影響により、不動産投資市場も大きく変動することが予想されます。先の見えない不確実な経済状態においても、日経平均株価が持ち直すなど投資に対する市場のニーズは衰えておらず、衣食住の「住」にあたる不動産投資の需要も増加していくことでしょう。
これから投資用物件の購入を検討されている方へ、購入のポイントについてご紹介します。

■売却(出口)を考えた「投資用物件購入」のポイント

投資用物件の購入を検討する場合、利回りなど運用コストに目が行きがちです。しかし、収益不動産は売却をして初めて運用益が確定するため、収益物件の運用に当たっては、出口(売却)の考え方が最も重要になります。運用益を考慮した売却時の金額が重要であり、その判断基準として、下記の3点を見極めて購入を検討することをお勧めします。

①土地の価格
例えば、1億円の投資用物件を購入し、10年間保有したとします。保有期間の「収益」が2,000万円あり、売却した場合、売却金額が8,000万円であれば、その売却損はマイナス2,000万円。10年間の収益が2,000万円ですので、その運用益はプラスマイナスゼロということになります。
つまり投資用物件の利益に対しては、利回りが高いことに加えて、いかに売却時の物件価格が下がらない物件を購入していくかが重要になります。「物件価格が下がりにくい資産価値のある物件」というのは、「収益物件は“土地値”以下にはならない」という観点から、最終的には「土地の評価の高い物件」を購入するのがリスクを減少させる方法の一つと言えます。

②家賃収入(利回り)
物件は購入した瞬間から賃料収入が発生します。投資資金を回収するには利益を得ないといけません。利益を得る為には「利回り」がより高い物件の方が基本的には有利です。その「利回り」を左右する賃料にも気をつける点があります。まずは、現在の賃料設定が適正かどうか、将来にわたって大幅な賃料の下落の要素があるかどうかを見極める必要があります。

③入居率
購入時に満室または高入居率の物件でも、気をつけるポイントがあります。その一つが入居期間のサイクルです。サイクルが極端に短ければ、ある時点を切り取った時点の入居率は高くても、入居者入替に伴い発生する費用が意外と掛かってしまって、年間の収入が少なくなってしまう場合があります。
例えば、5年間をワンスパンと考え、5年間すなわち60ヶ月のうち、何ヶ月家賃収入があったかと言う「実質入金額」を基準とする入居率を、一つの購入の判断基準とすることもできます。

■「新築物件」と「既築物件」、購入するならどっちがお得!?

また、投資用物件の取得には、「新築」を建築または購入するのと「既築」を購入するという選択肢があります。ここでは各々のメリット・デメリットについてご紹介します。

【新築物件】
●メリット
①修繕費などの経費が少ない
建物の維持管理費や修繕費などの経費があまりかからない。相当の期間、経費が抑えられるので、キャッシュフローは安定しやすい。

②購入時の融資期間が長く設定できる
低金利での借入が可能であれば、長期間の融資の方が支払いが抑えられる。

③税務上のメリットを得やすい
建物や設備の法定耐用年数が長期間残っており、減価償却費が十分に計上できる為。
※また、売却時に「次の購入希望者の長期借り入れが可能」になり、売却しやすいというメリットもあります。

●デメリット
①「表面利回り」が低い
既築物件に比べると、一般的に「表面利回り」は低くなります。

②価格の下落率が大きい
購入価格に占める建物価格の割合が大きく、経年における建物価格の下落率が大きくなる。

③賃料収入獲得の遅れ
物件取得時に満室でない場合も多く、想定した賃料収入が得られるのに時間がかかる場合がある。

④賃料の下落
一般的に新築時の入居募集の賃料は高く設定されており、経年による賃料下落も考えておく必要がある。

【既築物件】
●メリット
①「表面利回り」が高い
新築物件に比べ、一般的に「表面利回り」は高くなる。

②賃料の下落率が小さい
入居募集の賃料もある程度落ち着いており、購入後の経年による賃料下落率は、概ね小さくなる。

③価格の下落率が小さい
購入金額に占める建物金額の割合もある程度小さくなってきており、売却時の建物の価格の下落もある程度抑えられる。

④賃料収入が想定しやすい
購入時に満室(それに近い入居率)の場合、計算できる賃料収入を確保できる。

●デメリット
①建物修繕などかかる経費が多い
建物の経年による維持管理費の増加や急な修繕費などの経費が多くなる。

②毎月の返済額が多い
購入時の借入期間が、基本建物の法定耐用年数の残存期間になるため、借入期間が短く、毎月の返済額が多くなる場合がある。

③売却に時間がかかる
売却時、次の購入者の融資が付きにくいケースも考える必要がある。(融資期間の短縮や金利条件、担保評価など購入希望者の条件に合わないなど)

④満室の場合、購入時に室内確認ができない
購入時、満室の場合は室内の確認ができず、図面上での判断となる為、実際に空室になった場合意外と狭く感じたりと思っていたイメージと違うこともある。

一般的に、安定した賃貸経営をするには「新築物件」、収益を重視する場合は「既築物件」が適しています。先ずはご自身の投資スタイルに合わせて購入をご検討ください。

また、投資用物件の購入については、購入者の資産状況や物件の状態、エリアや時期など様々な要因によって、取るべき手法は変化します。
日本エイジェントでは、投資用分譲マンション・投資用一棟物件・事業用地など様々な不動産を取り扱っております。数ある中から比較検討し、お客様のニーズに最適な収益不動産の売買のお手伝いをさせていただきます。収益不動産売買にご興味のある方は、日本エイジェント 売買課(TEL089-911-2510)までご相談ください。

平川 卓巳
株式会社日本エイジェント 資産運用事業部 売買課

平川 卓巳

自分自身がお客様の立場になり、収益不動産の売却・購入を検討中の方々へ何が最適なご提案かを考え行動しています。

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