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満室レシピ

【不動産投資を始める方必見】不動産投資の5大リスク&リスクヘッジ手法

2020.12.24

“投資”には様々な種類があり、投資する商品によってそのリスクやリターンは様々です。一般的に「不動産投資(不動産賃貸経営)」は、「定期預金や債券」に比べてリスクは高いが、「仮想通貨や先物取引投資」などに比べるとリスクの低い、「ミドルリスク・ミドルリターン」と位置付けられているケースが多いようです。では、不動産投資においてのリスクとは具体的にどのようなものが考えられるのか、事例をいくつかご紹介いたします。

不動産投資(不動産賃貸経営5大リスクとその対策

1.空室リスク
そもそも不動産賃貸経営は、家賃を支払う入居者がいなければ成り立ちません。家賃収入が入ってこなければ、金融機関への支払も滞ってしまうため、購入物件の見極めや空室対策はとりわけ重要です。しかし、物件購入時は満室でも、周辺環境など様々な要因によって、一度空室になるとなかなか入居付けが難しい物件もあったりと、その見極めは初心者には難しいかもしれません。こうした空室リスクを回避するためには、「売買視点」ではなく、「賃貸視点」での評価が重要です。「空室リスク」については、購入前に地元の賃貸不動産会社に物件評価をしてもらうのがいいでしょう。また、確実な方法としては、空室があっても毎月一定の家賃が保証される「サブリース(一括借り上げ)契約」を利用する方法もあります。

2.大規模修繕費等の支出
築年数などにより、大規模修繕の時期等はある程度想定できるものの、購入後に想定外の修繕費用がかかる可能性もあります。その対策としては、購入前に修繕計画を加味した収支シミュレーションを実施して、あらかじめ資金計画を立てておくのがいいでしょう。当社の場合、物件を長期保有するのか、短期売却するのかで提案内容は変わります。詳細は不動産会社にお尋ねください。

3.金利上昇リスク
不動産投資においては、金融機関の融資を受けて物件を購入されている方が多いですが、ローン金利が上昇した際には支出額が増加するというリスクがあります。この点については、常日頃から金融機関の金利動向を確認するとともに、状況に合わせて、借り換えなども検討していきましょう。当社でも金融機関のご紹介が可能ですので、借り換えについてもご相談ください。

4.家賃下落のリスク
何も対策をしなければ、家賃は、築年数を経るごとに年々下落していくのが普通です。新築または購入時の家賃収入がずっと続くと思っていたら、築年数の経過とともに想定していた収入が得られなくなり、キャッシュフローがマイナスに転じてしまうこともあります。例えば、新築時から当時の家賃のまま長年入居された方が退去された場合、次の募集は家賃を下げて行なうのが一般的です。家賃下落のリスクを回避するために重要なのは、物件を購入する前に、現在入居中の家賃と、再募集した場合の想定家賃をしっかりと把握することです。そうすることで表面利回りに惑わされることがなく物件を購入することができます。

5.事件事故・災害リスク
所有物件内での殺傷事件や火災の被害にあう可能性も少なからずあります。これらの被害にあえば、賃貸募集への影響や資産価値の下落に繋がりかねません。また、昨今では台風・集中豪雨などの自然災害も頻発しています。自然災害はなかなか予測が難しく、災害トラブルを未然に防ぐことは完全にはできません。このようなリスクの回避策としては、火災保険や地震保険に必ず加入することです。また、保険は加入者の請求によって支払われるので、自分が加入する保険の内容を事前に把握し、災害が起きた時には冷静に対処・請求することも重要です。不動産会社が保険の代理店をしているケースもあるので、不動産会社に相談してみるのもいいでしょう。

不動産投資のリスクとその回避策についてご紹介してまいりましたが、いかがでしたでしょうか?
前もってリスクを知っておくこと、さらにそのリスクへの対策をきちんと実施しておくことが不動産経営を成功に導く秘訣です。

不動産投資(不動産賃貸経営成功のポイント
不動産投資のリスクとその回避方法についてご紹介してきましたが、上手に運用すれば継続的に安定した収入を得ることができるのが不動産投資です。ここでは、不動産投資成功のポイントについてご紹介します。

1.周辺環境に依存しすぎない
入居需要が特定の周辺環境に依存するものだった場合、環境の変化によって入居率が一気に低下してしまう可能性があります。近隣の学校が移転や廃校になってしまう、大手企業の支店・工場が移転する、ショッピングモールが閉鎖されるなど、周辺環境に依存しすぎるのは危険です。所有物件のターゲット層はどこなのか?もう一度考えてみましょう。

2.信頼できるパートナー(管理会社)選び
不動産投資以外の本業を持っていたり、遠方の物件を所有している場合、また所有物件が増えたりした場合、物件を自主管理するのには限界があります。さらに、家賃の滞納・お困りごと対応・空室問題・退去清算・退去リフォーム手配・将来の出口戦略など不動産賃貸経営に関してアドバイスを受けられる信頼できるパートナー(管理会社)がいれば安心です。不動産賃貸経営の専門家の意見を参考に、効果的な資産運用を行いましょう。

日本エイジェントでは、収益分譲マンション・収益一棟物件・事業用地など様々な不動産を取り扱っています。数ある中から比較検討し、お客様のニーズに最適な収益不動産の売買のお手伝いをさせていただきます。

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平川 卓巳
株式会社日本エイジェント 資産運用事業部 売買課

平川 卓巳

自分自身がお客様の立場になり、収益不動産の売却・購入を検討中の方々へ何が最適なご提案かを考え行動しています。

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