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今年の公示地価の動向は「都市部は上昇、地方は下落」の二極化!

2022.05.27

2022年3月、国土交通省から土地取引価格の指標となる公示地価の発表がありました。
全国的に「地価は上昇している」という事ですが、マクロ的に見ると、人口減少・少子高齢化が進む社会にあって、世界的情勢不安、円安、資材高騰など数々の不安定な経済状況を総合的に勘案すると、今後の土地価格上昇の継続性に関して疑問視する声も多くなってきているようです。

こうした「不動産価格が上がり続けるとは思えない」という見方がある一方で、長引くコロナ禍の影響で在宅ワーク、テレワーク等のライフスタイルの変化が定着し、都市へのアクセスの良いエリア等では益々地価上昇が期待できるのではという違った見解もあります。
いずれにせよ、将来的に見ても、予想が難しい土地の価格推移ですので、所有している土地や、これから投資を検討しているエリアの地価の変動を把握しておいて損はありません。

■「都市部は上昇、地方は下落」という二極化の今!

最新の公示地価の特徴をみると、全国平均が2年ぶりに上昇しました。住宅地、商業地も2年ぶりに上昇しています。三大都市圏(東京、大阪、名古屋)は、住宅地、商業地のいずれも2年ぶりに上昇し、商業地の大阪圏は横ばいです。
また、地方四都市(札幌、仙台、広島、福岡)はすべての用途で上昇しています。地方四都市を除くその他の地域では、いずれも下落が継続している状況です。
新型コロナウイルス感染症の影響が徐々に緩和される中で、全体的には昨年から回復傾向がみられます。

■2022年、公示地価が上昇した理由

住宅地は景気の状態に対する印象の改善、低金利環境の継続、政府による住宅取得支援などの効果もあり、取引件数は昨年と比較して増加しています。それにより、全国的に住宅地の需要が回復しており、特に、都市中心部の希少性が高い住宅地や、交通の利便性などの住環境に優れた住宅地では、地価の上昇が継続しています。都市部へ通勤しやすい地域と比較して価格水準の低い地域も、地価の上昇傾向が見られます。
一方、愛媛県内平均は30年連続下落という結果になっています。弊社の本社所在地でもあります、愛媛県内の全用途平均は7万1700円/㎡で、変動率は前年に比べ1.1%減です。1993年以降、30年連続の下落です。
また、去年まで連続して上昇していた松山市の商業地もついに横ばいとなり、その主な要因としては、やはり新型コロナの影響による観光客の減少や、空き店舗の増加による所かと思われます。

県内の商業地で地価が最も高かったのは、「松山市大街道2丁目」で82万1000円/㎡(前年比±0%)。上昇率が最も高かったのは、再開発が進む松山市駅に近い「松山市花園町」で1.8%でした。住宅地で地価が最も高かったのは、「松山市持田町4丁目」で23万1000円/㎡(前年比+2.2%)。上昇率が最も高かったのは、マンションの需要が高い「松山市岩崎町1丁目」で6.3%でした。
用途別平均は、住宅地5万2400円/㎡(前年比1.1%減)、商業地11万6200円/㎡(前年比1.0%減)、工業地2万6000円/㎡(前年比0.3%減)となっています。

※愛媛県ホームページ(地価調査、地価公示のページ)
https://www.pref.ehime.jp/h40800/2643/tika/tika-main.html

■公示地価上昇で想定されるプラス面とマイナス面

【プラス面】

1.不動産の資産価値が上がる

公示地価は不動産取引の指標となるため、公示地価が上昇すれば不動産の資産価値が上がります。
また一般の土地取引の指標や公共事業用地の取得価格の算定規準になるため、不動産の資産価値に影響を与えます。資産価値が高くなれば、よりよい条件での売却も可能となります。

2.不動産を高く売却できる

公示地価が上昇すれば、不動産の価値も上がるため高く売却できます。
売却、買替えを検討している場合は、公示地価が上昇したタイミングを狙えば好条件で売却できる可能性があります。
また、地価が上昇しているエリアは需要もある程度見込めるので、買い手は見つけやすく、不動産の売却を考えている方は、公示地価上昇は良いタイミングと言えます。

【マイナス面】

1.税金が高くなる

公示地価は土地の相続評価や固定資産税評価の基準になるので、地価が上がれば各種税金も高くなることが考えられます。相続税や贈与税の基準となる相続税路線価は、公示地価の8割を目安に決められるため、公示地価と相続税路線価は推移の仕方が同じです。また、固定資産税や不動産取得税の基準となる固定資産税路線価は、公示地価の7割が目安になっています。公示地価が上昇すれば、連動して相続税路線価、固定資産税路線価が上がる事になるため、固定資産税や相続税等の税負担が増える可能性があります。

2.不動産を購入するハードルが高くなる

公示地価の上昇によって売主は高値で売却しやすくなりますが、買主は逆に買いづらくなる点がマイナス面の影響と言えます。資金が潤沢にある方は問題ないですが、そうでない買主は不動産購入のハードルが資金面でグっと上がる事になります。公示地価が上昇することで、検討していた不動産の価格が高くなる可能性がありますので注意が必要です。

このように、地価の上昇にはプラスとマイナスの両面がありますが、土地等の不動産の売却を考えている方は、先ずは売却の時期や土地の価格推移を確認してから検討をはじめていただければと思います。不動産の査定等ありましたら、お気軽に日本エイジェントまでご相談ください。

 

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酒井 敏雄
株式会社日本エイジェント 資産運用事業部 アセットマネジメント課

酒井 敏雄

地域No.1の管理物件数と取引実績により集積した満室経営のノウハウを元に、様々な提案でオーナー様の収益の最大化、リスク回避に努めます。

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