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満室レシピ

【簡単】お金をかける前に必ずチェック。満室への3つの基本対策

2020.04.21

不動産賃貸業界の繁忙期が終わりました。所有している物件が満室になり安心されているオーナー様、その一方で残った空室に悩まれているオーナー様もいらっしゃると思います。

私自身、賃貸仲介店舗の店長として、長年お部屋さがしのお客様に多くの物件を紹介していく中で、「入居が決まる物件」にはある共通点があることに気づきました。今回は、入居が決まりやすい物件の特徴と満室にするための3つの対策についてご紹介します。

■「入居が決まりやすい物件」の特徴
物件の決まりやすさとは、「お客様が求めている条件にどのくらい合っているか」ということです。それでは、お客様が求める条件に合った「入居が決まりやすい物件」とはどのようなものでしょうか?

【入居が決まりやすい物件】※首都圏の場合
・駅から徒歩10分以内
・新築もしくは築浅 (築年数10年以内)
・オートロック付き
・独立洗面台付き
家賃設定にもよりますが、上記の条件にあてはまる物件は、ご紹介した際に入居が決まりやすく、お客様からの人気も高いため、空室が出てもすぐに次の入居者が決まります。しかし、上記の条件にあてはまらない物件は、どうすればいいのでしょうか?

さて、ここからが本題です。
「設備をグレードアップする」「リノベーションをする」などお金をかけて物件の価値を上げる方法ももちろんあります。しかし、今回はそれらを実施する前にぜひ確認してほしい、大きなお金をかけずにできる空室対策をご紹介します。基本的なことですが、空室対策の本質とも言えますので、ぜひご確認ください。

■【対策①】お客様のチェックポイントの把握・改善
まずは、「お客様が内見時にどの様な所をチェックするのか」を把握することが大切です。具体的に見ていきましょう。

【お客様のチェックポイント】
①日当たり
②音の響き具合
③ドアや窓の開閉時の不具合や、建具の不調
④コンセントの場所と数
⑤携帯の電波状況
⑥防犯性・安全性(周辺環境や防犯設備)
⑦共用部分(清掃状況や放置された私物の有無など)

上記のチェック項目にマイナスポイントがあると、物件の申し込み率は下がります。お客様のチェックポイントを把握することで、成約率を上げるためにやるべきことが見えてくるのではないでしょうか?例えば、ドアや窓の建具調整や共用部分の清掃については、そんなに費用をかけなくてもできるはずです。
また、お客様はオーナー様の想像以上に共用部分の状態を重視しています。実際、「お部屋は気に入っていたのに、共用部に不満を感じて契約に至らなかった」という場面に私自身何度も遭遇しました。特に『ゴミステーション』や『郵便ポスト周辺』を気にされる方は非常に多いので気を付けましょう。

【改善実施ポイント】
・ドアや窓など、建具の開閉チェック&調整
・共用部(ゴミステーション・郵便ポスト周辺・廊下)の整理&清掃

■【対策②】インターネット上での募集内容の改善・強化
お客様のほとんどがインターネットでお部屋探しをされるため、今の時代はインターネット上での戦いが全てです。入居斡旋については「管理会社に任せている」というオーナ―様も多いと思いますので、その管理会社がインターネット戦略に強いか、ぜひ確認してみてください。
インターネットに掲載されている写真一つで、お客様からの問合せ数が変わります。例えば当社では、部屋が広く綺麗に見えるように「一眼レフカメラ」や「広角レンズ」を使って撮影しています。また、写真だけでなくTHETA(360度カメラ)で撮影した画像も掲載することで、実際に部屋に行ったかのような臨場感を味わえるようにするなど、様々な工夫を行っています。
お客様から問い合わせが入るような魅力的な内容になっているか、インターネット上の募集内容を確認し、管理会社とともに改善に取り組んでみてください。それでも改善しない場合は、管理会社の変更も検討してみましょう。

【改善実施ポイント】
・写真の撮り直しなどを管理会社に指示
・募集内容の見直し
・管理会社の見直し

 

■【対策③】紹介用資料の改善
皆さんは、ご自身の物件がどのような資料で紹介されているかご存じですか?
仲介会社は、毎日何百、何千という物件の中から数物件を選びお客様に紹介しています。なので、紹介物件に選ばれるためには、わかりやすく魅力的な紹介資料づくりが重要です。紹介資料が悪ければ、お客様に選ばれないどころか、そもそも紹介すらされないのが現実です。では、どのような資料がいいのでしょうか?

【良い紹介資料のポイント】
・写真が多い(外観や室内はもちろん、ベランダからの眺めや共用部なども)
・間取り図が鮮明でわかりやすい
・特徴がわかりやすく記載されている(付属設備やリフォーム状況・周辺環境など)
・紹介資料のデザインが綺麗で見やすい

お部屋を紹介する仲介業者にとって、室内の写真や特徴の記載がある紹介資料の方が安心してお客様にお勧めできるため、紹介される頻度が上がります。

【改善実施ポイント】
・写真の掲載点数を増やす
・わかりやすい間取り図に変更する
・リフォーム状況や周辺環境なども詳しく掲載する
・管理会社に上記改善を求める

今回は初級編ということで基本的なことのみをご紹介しました。しかし、特に首都圏ではまだまだ上記内容が整備されていない物件も少なくありません。大きな費用も掛かりませんので、現状の確認と改善をされてみてはいかがでしょうか?

また、管理会社を選任しているというオーナー様は、管理会社の取り組みを確認し、対策できていないようなら改善要望を出すことも重要です。それでも改善されない場合は、管理会社の見直しも視野にいれて検討しましょう。そう考えると、一番手っ取り早い空室対策は、上記対策に強い不動産会社を見つけて任せることかもしれませんね。

私たちも管理会社として様々なご提案ができますので、お気軽にご相談ください。

高瀬 仁志

株式会社日本エイジェント 東京事業部 高瀬仁志

賃貸仲介・売買仲介を経験し、現在は東京プロパティマネジメント課の責任者に就任。これまでの経験を活かした幅広い視点でオーナー様にご提案します。

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