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満室レシピ

賃貸住宅での騒音問題、原因となる入居者を強制退去?

2021.09.17

賃貸経営をしていると、入居トラブルや入居者からのお困りごとを対応しなければいけないことがあります。設備の不具合であれば修理や交換で済みますが、家賃滞納や騒音、異臭トラブル、契約違反などは長期化することも多く、一筋縄ではいかない案件もあるのではないでしょうか?

当社でも様々なケースを対応をしておりますが、その中でも最近は騒音問題が増えてきたように感じます。2020年からのコロナ禍で在宅ワークをされる方が増え、全体的に自宅で過ごす時間が増えたことが一つの要因として考えられます。

騒音の原因としてはいくつかありますが、大声での話し声、大音量の音楽、ペットの鳴き声、足音などが挙げられます。

苦情があるにもかかわらずトラブル対応を怠ると、被害者がそれらを理由に損害賠償を請求してきたり、退去となって退去費用を請求されたりするケースもありますので、苦情を受けたら即座に適切な対応をすることを心がけましょう。

では、騒音の苦情を受けた時にはどういった対応をしなければならないでしょうか。
下記に一般的な流れを記載させていただきます。

【騒音トラブルでの対応】
・状況把握、情報収集
・騒音トラブルを入居者へ周知(掲示板など)
・苦情元の入居者、近隣入居者へのヒアリング
・騒音元の入居者へ改善依頼
・苦情元の入居者へ報告

流れとしてはこのような形です。
まずは掲示板など入居者が普段良く見るような場所に案内文を出すのが良いですが、これだけでトラブルが解決するケースは少ないでしょう。そのため、苦情元の入居者から詳細な状況(頻度、時間帯、音の内容、場所など)を確認する必要があります。場合によっては近隣の方からもヒアリングが必要です。

人によって音の感じ方も違うので、状況によっては騒音計などを利用するのも一つです。騒音計は役所によっては無料で借りられるところもありますので、お住まいの役所に確認してみるのも良いかと思います。また、騒音計での数値をもとに第三者的な視点で話を聞くことも大切です。騒音値については下記表をご確認ください。

しかし、騒音元との話し合いでトラブルが解決しない場合もあります。その場合は退去要求(強制退去)の措置をすることも出てくるかと思いますが、騒音レベルが環境基準(40~60db)を超えない場合は退去の要求が難しい場合もあるのでご注意ください。

さて、強制退去と書かせていただきましたが、もし実際にそういった状況になった場合どのような手順を踏む必要があるのでしょうか。

【強制退去の流れ】
・注意及び勧告
上記トラブル対応にも記載させていただいている、入居者全体への周知、掲示板などへの案内文などを行い、該当者には書面だけでなく口頭での注意も複数回行います。

・内容証明郵便による勧告
注意及び勧告を何度か行ってもトラブルが解消しない場合は内容証明郵便による勧告を行います。その場合、「●●までにトラブル解消にご協力いただけない場合は、賃貸借契約の解除を行う」といったような内容を記載して書面を送付します。

・契約解除
内容証明郵便を送付し勧告をしたにも関わらずトラブル解消に至らない場合、賃貸借契約解除の法的効果が生じます。

・明渡請求訴訟
賃貸借契約の解除後、明け渡し請求の訴訟提起を行います。裁判が始まる前に和解調停を行う機会があり、そこで和解が成立しない場合には裁判による判決が下されます。明け渡し訴訟で強制退去が認められた場合、裁判所の執行官によりトラブル元の入居者を強制的に退去させます。

以上、強制退去の流れについて簡単にご紹介させていただきましたが、実際に強制退去を行うとなるとかなりの時間と労力がかかります。また、費用についても高額になるケースがあります。そういった時間、労力、費用を掛けてまで強制退去をさせるべきか迷うこともあるかと思います。その際にはひとりで悩まず、管理会社や弁護士に相談のが良いでしょう。

ここまでトラブル発生から強制退去までの流れをお話しさせていただきましたが、トラブルを防止するためには、禁止事項などをルールとして賃貸借契約書へ記載しておくことも大切です。そのルールを破った入居者がいた場合にどのような対処を行うかを明記、契約時に説明しておくことで抑止にも繋がり、トラブル発生した場合にも多少なりともスムーズな対策が取れるかと思います。

また、入居時の審査を厳しくすることも防止対策の一つかと思います。ただし、審査を厳しくすることで場合によっては空室が埋まりづらくなることも考えられますが、無理に入居させた人がトラブル発生元になってしまった場合、周囲の入居者の退去に繋がったり、長期に渡って対応に悩まされることも考えられます。実際にどこまで厳しく審査するのか管理会社と一度相談してみるのも良いでしょう。

当社では今まで多くの入居トラブル対応はじめ、入居審査を行ってきました。その経験を元に、入居者への良好な住宅環境を維持し、安定した賃貸経営を行うためのご提案・サポートをさせていただいています。入居者対応にお困りの方は、ぜひ一度ご相談ください。

 

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笠島 聡史
株式会社日本エイジェント 東京事業部 プロパティマネジメント課

笠島 聡史

リーシング部門にて賃貸受付を経験後、オーナー様の資産管理を行うプロパティマネジメント課に配属。賃貸経営における様々な情報の収集・分析をもとに、賃貸受付の経験を活かした“お客様に選ばれやすい物件づくり”の提案を行っています。

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