賃貸オーナーが抱えるリスク「事故物件」の告知に関するガイドラインとは？

2021年10月8日、国土交通省より「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が公表されました。
今までルールが曖昧だった「心理的瑕疵あり物件」、いわゆる「事故物件」の取引に初めて国による判断基準が明示された事になります。今回はこのガイドラインができた背景とポイントについてご紹介します。

■ガイドライン策定の背景

宅地建物取引業者には、取引相手の判断に重要な影響を及ぼす事項を告知する義務がありますが、対象となる不動産で死亡事案が発生した場合の取り扱いについては、今まで明確なルールがありませんでした。

そのため、死亡の事実が取引相手の判断に重要な影響を及ぼすかどうかは、過去の裁判事例を参考に個別に対処するしかなく、事故物件はトラブルという懸念が常に付きまとい、なかなか取引が進まないといった状況にありました。そんな中、対象不動産における人の死に関する事案についての判断基準を明確にし、不動産の円滑な流通と安心できる取引を行なうことを目的に策定されたのが本ガイドラインです。

■対象物件での人の死に関する告知について

不動産取引において、死亡の事実が取引相手の判断に重要な影響を及ぼす事項は、告知する義務がありましたが、その定義はあいまいでした。今回のガイドライン制定には、居住用不動産での死亡について「告知不要」の事案を明確に分ける事で、賃貸人のリスク軽減しています。では、「死亡事案を告げなくてもよい場合」とは、どのようなケースなのでしょうか。

【告知不要のケース】
・自然死（老衰・病死等）
・日常生活での不慮の死（転倒事故、誤嚥等）
・隣接住戸・通常使用しない集合住宅での事案（特殊清掃が行われた場合）
・他殺・自死（自殺）・事故死等「事案発覚から概ね３年間経過後」の場合

上記のようなケースの告知は不要ということですが、人の死の発覚から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要があります。

また、賃貸では、他殺・自死（自殺）・事故死等について、「事案発覚から概ね３年間経過後」の場合は告知が不要なのに対し、売買の場合は「相手方の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は告げる必要あり」とされています。さらに、告知するにあたっては、「事案の発生時期（発覚時期）」「場所」「死因」「特殊清掃等が行われたかどうか」などが必要な要素となり、後日トラブルを防止するため「書面の交付等による事が望ましい」とされてます。

■敬遠される「高齢者の賃貸物件入居」

「老衰や病気による自然死は告知不要」というガイドラインを国が作った背景には、死亡リスクが高いとされている、高齢者の賃貸住宅難があるとも言われています。　これは、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会による家賃債務保証会社の実態調査報告書から､高齢者の入居に関する意識調査のデータを抜粋したものです。

このデータよると約８割もの賃貸人が高齢者入居に拒否感を持っており、そういった拒否感につながる要因には、次のリスクがあるからと考えられています。

１．孤独死　（発見が遅れると事故物件扱いとなる）
２．家賃滞納　（年金だけの場合、家賃の支払いに不安）
３．認知症　（認知症による、火災などのリスク、他の入居者とのトラブル）
４．設備面　（バリアフリーに対応していない）

「老衰や病死でも“事故物件”扱いされるのではないか？」「その告知によって、賃料減額請求につながるのではないか？」そういった賃貸人の不安が、少なからず高齢者入居に対する拒否感に繋がっていると考えられますが、今回のガイドライン策定で、高齢者入居への不安はある程度解消されるのではないかと思います。

■宅地建物取引業者の役割について

「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」とあるように、ガイドラインでは、過去に人の死が生じた居住用不動産の取引に際して、宅地建物取引業者がとるべき対応と義務の解釈を整理しています。

例えば、「宅地建物取引業者が媒介を行う場合、売主・貸主に対し、告知書等に過去に生じた事案についての記載を求めることにより、媒介活動に伴う通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとする。」とあり、「原則として、自ら周辺住民に聞き込みを行う、インターネットサイトを調査するなどの自発的な調査を行う義務は無い」とされています。

また、調査にあたっての留意事項として「宅地建物取引業者は、売主・貸主による告知書等への記載が適切に行われるよう必要に応じて助言するとともに、売主・貸主に対し、事案の存在について故意に告知しなかった場合等には、民事上の責任を問われる可能性がある旨をあらかじめ伝えることが望ましい」とあり、宅地建物取引業者は売主や貸主に告知書の記載について適切に行う事を助言するとともに、故意に告知しなかった場合等のリスクをしっかり説明する事が求められています。

■最後に

高齢化社会が進む日本で、高齢者が賃貸物件を借りるのが難しい現況を改善していくための動きとして、グレーゾーンだった「事故物件」を取り巻くガイドラインを定めたことは間違いなく大きな一歩であると思います。

世の中の動きとしても、高齢者向け賃貸住宅を積極的に展開するＵＲ賃貸住宅（都市再生機構という独立行政法人が管理している公的な賃貸住宅）をはじめ、高齢者の受け入れを積極的に推進するところが増えており、今後もこの傾向は続くでしょう。

我々、不動産業者は、今回の事故物件の告知に関わるガイドラインを十分に理解し、トラブルの未然防止に務める事はもちろんですが、ガイドラインの整理が進んでいく中で、将来的には賃貸住宅弱者と言われる高齢者の方が、もっと自由に住まいを選択できるようなオープンな賃貸社会を目指していく責任があるのではないでしょうか。