昨今相続に関する話題の多い中、そろそろ財産の分割を考えたり、遺言書の作成に取り組もうと思われているオーナー様もおられると思います。「遺産の分割を考える」「遺言書の作成をする」その前にオーナー様がやっておかなければならない事があります。今回は、オーナー様がするべきこと、やっておかなければならない事についてお話させていただきます。
■貴方は誰の相続人ですか？
オーナー様も、皆様ある程度のご年齢になると、両親は既に亡くなっているし、自分はもう誰からも財産を相続しないと思っておられるでしょう。ご両親が亡くなっていても、オーナー様の兄妹姉妹に子供がいないご夫婦はいらっしゃいませんか？ 例えばオーナー様のお兄様ご夫婦に子供がいない場合、お兄様が亡くなると、その法定相続人は、配偶者と弟であるオーナー様となります。もしお兄様が借金を残していたとすると、その借金はオーナー様・貴方が相続することになります。
「貴方は誰の相続人ですか？」先ずは、この確認が重要です。 それと同じことがあなたの配偶者についても言えます。貴方の配偶者は「誰の相続人ですか？」、このことも確認してみてください。
■所有する不動産に、「故人の名義のままになっている土地建物」はありませんか？
先祖代々引き継いでいる宅地や農地の登記名義人が、既に亡くなっている方のままになっていませんか。自宅の土地の名義が祖父母のままになっているなどは、よくあるケースです。この場合、今の名義のままでは、次の世代に相続させることはできま
せん。オーナー様・貴方の名義に一度変えてから相続しなければなりません。貴方が亡くなったあと、相続人である子どもさんにこの作業を託すのはたいへん酷なことです。貴方の代で、所有不動産の名義をきちんと整理しておきましょう。
■「登記がない建物」「建物は取り壊わされているのに登記が残っている建物」はありませんか？
このようなケースがありました。借家４棟を相続された息子さんから、売却の依頼を受けました。売却のお話を進める中で、物件調査を進めていくと借家４棟のうち、２棟に建物の表示登記・所有権保存登記がないこと判りました。表示登記・所有権保存登記がないと、売買の際の名義変更や買主の抵当権の設定ができません。建物の表示登記・所有権保存登記には当然費用がかかりますが、今の事情が分っているオーナー様（貴方）が手続きをしておいて欲しいと思います。
また上記とは逆のケースもあります。もう既に解体されている建物の表示登記・所有権保存登記が登記簿上に残っている場合があります。これも売買や相続の際に影響がでてきます。今のうちに登記を消しておきましょう（建物滅失登記）。
■返済が終わっているのに、消えていない抵当権はありませんか？
親や祖父母が何十年も前にお金を借りて、その際に担保として不動産に抵当権を付けているような場合です。もう既に返済が終わっているにも関わらず、登記簿上に抵当権が付いたままになっています。 この場合も売買するのであれば、必ずその抵当権を抹消しなくてはなりません。抵当権を付けている抵当権者が金融機関であれば、遡って返済を確認してもらい、抹消することも可能です。ただし金融機関が統廃合されている場合や、廃業されている場合などはかなりの時間と手間が必要になります。 まして抵当権者が個人の場合、つまり個人からお金を借りて、担保として個人が抵当権を付けている場合などは厄介です。その個人が亡くなっていると相続人を探す必要も出てきます。いずれにしても完済しているのに抵当権が抹消されていない時は、オーナー様（貴方）がその抵当権抹消の続きをしておきましょう。
■「境界で争っている土地」を、お持ちではないですか？
所有されている土地の中で、「境界が確定していない」「もう既に隣地と争いになっている」、このような土地をお持ちの方は要注意です。この状態のままで貴方が亡くなると、引き継いだ相続人がこの問題を解決しなければなりません。もし隣地の方にも相続が発生していたら、事情の分らない者同士でこの問題を解決するのは大変困難な事です。貴方は、隣の人の顔も見たくない、話もしたくないと思っているかも知れません。それでも、どんなに時間がかかっても、どんなに費用がかかっても、絶対に貴方が解決しておいて下さい。境界問題の解決は、絶対に貴方がしておかなければならない仕事です。 遺産分割や遺言を考えるに当り、様々な準備が必要です。その準備ができていないまま遺言書を作成すれば、それが原因で家族間の争いをまねくこともあります。準備という観点では、まず財産把握からスタートしましょう。財産を洗い直していると、いろいろな問題が見えてくるに違いありません。
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